Acquérir un bien immobilier à Nice
À un certain stade de notre vie, il nous arrive de nous poser la question sur notre avenir et celui de nos enfants. Nous pensons alors à investir. La valeur la plus sure en termes d’investissement reste de loin l’immobilier, ne serait-ce que pour assurer un toit pour ses vieux jours. Ce n’est pas une mince affaire. Et entre le moment de la réflexion et celui de contacter le déménageur, vous aurez à entreprendre un véritable parcours du combattant. Beaucoup de paramètres entrent en jeu. Il est judicieux de bien les identifier à chaque étape du processus, depuis le choix du quartier, jusqu’à la signature de l’acte authentique chez les notaires.
En effet, votre nouvelle acquisition concerne le lieu que vous allez désormais appeler votre chez-vous. C’est là que vous allez apprécier le reste de votre vie, où vous allez construire vos souvenirs. Chaque choix, concernant l’emplacement, le type de propriété, le nombre de pièces, l’existence ou non d’un jardin, etc., aura son importance et son impact sur votre vie future. Et pour rester serein, la vigilance, dès les premières étapes, est de mise, car vous aurez à rembourser un emprunt sur 20 ans. Votre stratégie déterminera votre confort au niveau financier. Ainsi, nous vous proposons un guide pas à pas pour ne rien oublier et réussir votre projet dans les meilleures conditions. Mais nous commencerons avec un état de la situation du marché de l’immobilier à Nice.
Le marché de l’immobilier de Nice
Lorsque nous souhaitons acquérir un bien immobilier dans une ville, il est important de connaitre la situation du marché de celle-ci. Il est bon de savoir qu’à Nice, 47,47% des ménages sont propriétaires. 73,23% des propriétés servent de résidence principale. Suivant les calculs, la capacité moyenne d’acquisition des familles niçoises est de 36m². Ces spéculations prennent en compte deux facteurs. Le premier est le revenu moyen des Niçois : environ 2355 euros par mois. Et le second concerne coût moyen de l’immobilier qui est de 4438 euros le mètre carré. Bien évidemment, le prix au mètre carré varie selon le type de bien, de son état et de son emplacement.
Les différents types de bien immobilier
À Nice, comme partout ailleurs en France, il est possible d’acheter des biens immobiliers de différents types.
- Appartements : il est plus facile de trouver son appartement à Nice. Ils couvrent les 92% du marché de l’immobilier niçois. Le prix moyen au mètre carré est de 4386 euros.
- Maisons individuelles : cette part est assez minime avec seulement 7%. Ce qui en fait un bien plus cher avec 5078 euros au mètre carré.
En fonction du nombre de pièces, la répartition des biens immobiliers dans la ville de Nice se fait comme suit :
- 35%, la plus grande part revient aux 3 pièces,
- 27% pour les 2 pièces,
- 17% pour les 4 pièces,
- 14% pour les Studios, et
- 7% pour les 5 pièces.
Concernant la superficie, les habitations niçoises sont majoritairement comprises entre 40 et 99 m², avec un rapport de 69%, contre 22% pour les moins de 40 m² et 9% pour les plus de 100 m².
Le prix de l’immobilier pour chaque zone
Nice est idéalement placée dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, sur les bords de la mer Méditerranée, le long de la baie des Anges. Elle est en plus la 5ème commune de la France en termes de nombre d’habitants. Ce qui en fait un endroit très prisé par les locaux, les français et même les étrangers. Cependant, comparé aux autres grandes villes françaises comme Paris avec un prix moyen de 10350 euros le m² ou Lyon où le m² se vend en moyenne à près de 5000 euros, le prix de l’immobilier reste modéré. Et le prix est assez disparate en fonction de l’emplacement du bien, suivant sa cote et son intérêt. En effet, Nice a une architecture particulière. Elle y est haussmannienne, mitoyenne, turinoise, russe ou encore anglaise. Le paysage y est diversifié entre les paysages pittoresques du Parc National et l’ambiance balnéaire de la Côte d’Azur. Cela contribue à l’écart entre les prix des biens dans les différents zonages, car les sites présentent alors des intérêts tout à fait différents. Chaque zone intéresse ainsi des catégories d’acheteurs très distincts. Il peut aller d’un simple bien de 2.000 euros le m² dans les quartiers les moins populaires dans la zone Est, à une superbe propriété de plus de 10.000 euros le m² dans le Vieux-Nice.
Cimiez, les quartiers chics
Cimiez attire les familles les plus fortunées avec son calme, loin du centre-ville. Les écoles de renoms sont ce que les parents viennent trouver ici. La cote la plus élevée, certes, avec des maisons qui se vendent jusqu’à 10.000 euros le m². Ce sont là des propriétés luxueuses, très bien situées avec piscine et terrasse naturellement. Mais il est tout à fait possible de dénicher des maisons en copropriété dans les 3.800 euros le m². Le cours moyen y est de 4.572 euros par mètre carré.
Les collines Ouest
La zone se situe sur les pentes et profite d’une imprenable vue sur mer avec un tour d’horizon à 180° de la baie des Anges. L’accessibilité tant en matière de routes qu’en infrastructures en fait un lieu privilégié pour les jeunes couples et même les retraités. Le prix des biens varie en fonction de son exposition, c’est-à-dire de sa situation par rapport à la baie. Il va de 4500 à 6500 euros par m² dans les quartiers résidentiels.
Nice Est, côté port
Elle s’étend des portes du port jusqu’à la sortie vers l’autoroute A8. C’est une zone en pleine urbanisation et modernisation, même si elle garde son empreinte de village ancien. On y trouve surtout des immeubles collectifs. Le prix au mètre carré est de 3000 euros pour les appartements de vieux immeubles. Il peut aller jusqu’à 6000 euros pour les immobiliers rénovés dans les meilleurs emplacements.
Le Carré d’Or, Musiciens
Le centre des centres de la ville de Nice. C’est le plus moderne et le plus animé. Les prix y sont aussi 15 à 20% plus chers. Les immeubles haussmanniens affichent des prix entre 4000 et 7000 euros par mètre carré. Et pourtant, il ne reste plus beaucoup de studios à vendre dans ces quartiers. Tout s’est vendu l’année dernière. Le loyer y est élevé, ce qui attire bon nombre d’investisseurs locaux, français et aussi étrangers.
Le prix peut être fonction de l’état du bien
Quel que soit l’emplacement du bien que vous convoitiez, son état peut influencer grandement sur son prix. Ainsi, si le budget constitue une de vos plus grandes préoccupations, vous pouvez user de l’astuce suivante. Choisissez d’abord votre quartier, qu’importe, le Carré d’or, la plage ou le Cimiez, faites-vous plaisir. Il vous suffit, ensuite, de faire un léger compromis sur l’état général de la maison. Vous en trouverez à très bas prix même dans les quartiers les plus cotés. Il faudra, bien évidemment, intégrer les prix des réparations et des rénovations à effectuer sur votre nouvelle demeure dans vos calculs. Sinon, vous pourriez aussi regarder du côté de l’architecture du bâtiment et de l’agencement du terrain. Une terrasse, un jardin, une piscine, un parking, etc. peuvent être déterminants dans le prix au mètre carré du bien.
Comment réussir son achat immobilier ?
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour la première fois, et même si vous en êtes à votre n-ième acquisition, les procédures et les étapes à suivre méritent toujours votre plus grande attention. À chaque phase, vous aurez toujours à faire un choix. À vous de voir les meilleures options pour votre projet.
Le financement
Avant même de chercher la maison de vos rêves, vous devez répondre à une première question, celle qui concerne le financement. En effet, il est possible que vous disposiez déjà des fonds nécessaires pour votre affaire. Dans ce cas, vous pouvez passer directement à l’étape de la recherche.
Mais dans le cas contraire, vous avez la possibilité de recourir à des emprunts auprès de votre banque. La première étape est donc d’aller voir votre banquier pour lui exposer vos intentions. Avec lui, vous allez voir en tout premier lieu votre capacité d’endettement. Celle-ci sera calculée à partir de votre salaire mensuel. Elle va ensuite déterminer le montant qu’il est possible de vous octroyer. C’est seulement après que vous allez donc pouvoir avoir votre budget. N’hésitez pas à comparer les offres des différentes banques pour gagner sur les taux d’intérêt. Profitez-en aussi pour négocier une non-pénalisation en cas de remboursement anticipé des fonds.
D’un autre côté, vous pourriez faire appel à un courtier spécialiste du courtage immobilier qui va se charger de faire cette étape pour vous. C’est lui qui va démarcher les banques pour vous proposer la meilleure offre qui aille dans votre intérêt.
Les premières visites
Votre budget défini, vous allez pouvoir discuter en couple et même en famille des critères les plus importants pour chacun. En effet, il s’agit d’un projet important qui concerne toute la famille. Chaque avis compte donc, car c’est là que la famille va vivre. Il est tout à fait normal que les aspirations de chacun soient prises en compte. Une fois un consensus trouvé, vous pouvez passer aux recherches. Pour cela vous avez plusieurs possibilités :
- Trouver vous-même votre bonheur de particulier à particulier. Faites le tour des offres et des annonces de vente sur le bon coin ou autres plateformes jusqu’à tomber sur la proposition qui corresponde à vos attentes et besoins. Une bonne annonce doit comporter une visite virtuelle du bien en question, plusieurs photos et même des vidéos qui montrent l’intérieur et l’extérieur.
- Faire appel aux services des agences immobilières. Vous ne manquerez pas de trouver la meilleure agence immobilière à Nice qui puisse répondre à vos exigences.
L’astuce est de ne pas s’arrêter à une seule proposition. Gardez-en plusieurs pour pouvoir choisir et commencez les premières visites. Sur internet, vous trouverez facilement des checklists avec une liste exhaustive des coins et recoins à inspecter dans la maison. Cet outil vous facilitera grandement la tâche, car vous n’aurez qu’à suivre les indications. Vous réduirez ainsi les risques d’oubli. Une fois à la maison, vous ferez le débriefing en famille pour scruter à têtes reposées les différents éléments rencontrés lors des visites. Les points positifs, les moins positifs et les points négatifs de chaque maison ou appartement visité. Arrêtez-vous ensuite sur un choix en particulier.
La deuxième visite
Revisitez ensuite cette propriété de votre choix, et cette fois à un horaire différent. Peut-être, si vous l’aviez visitée en weekend dans la journée, revenez en semaine dans la soirée. Vous ferez alors attention au bruit, surtout si elle se trouve à proximité d’une route ou d’une voie ferrée. Vous tiendrez également compte de l’éclairage du quartier, des fréquentations et autres paramètres que vous jugeriez important pour votre confort et sécurité.
Lors de votre deuxième visite, faites vous accompagner d’un ou de plusieurs artisans et professionnels. Ils vous aideront à évaluer et à calculer le coût des éventuelles réparations à faire sur le bien. Demandez également à faire établir un diagnostic de la maison. Tout élément pouvant influencer sur votre négociation.
À ce stade, vous pouvez déjà bloquer le bien, sans pour autant vous engager définitivement.
De retour chez votre banquier
Depuis votre premier rendez-vous chez votre banquier, il sera tenu des avancées sur le processus, de sorte qu’il soit en phase avec vous pour chaque étape. À ce moment donc, vous pouvez vous rapprocher de lui pour faire quelques simulations. Si vous envisagez de louer le bien, faites faire des études financières fiscales rentables du bien en question. Vous aurez alors la valeur brut et nette que vous pourrez tirer de votre investissement. De toute manière, cette démarche vous aidera dans votre négociation.
Signature de la lettre d’achat et du compromis de vente
Votre budget, les études faites, les visites effectuées, le bien scruté de fond en comble, vous aurez tous les éléments nécessaires pour négocier votre bien. Vous pouvez alors procéder à la signature de la lettre de vente. Cette étape ne conclut pas la vente, mais détermine le prix et les différentes conditions de vente fixés entre les deux partis. Elle verrouille la vente. Cela signifie que les partis s’engagent dans la voie.
Demandez à recevoir votre copie du compromis de vente la veille du rendez-vous chez le notaire. Vous aurez ainsi le temps de voir une à une les lignes du contrat. Cela vous permettra aussi de préparer vos questions lors de l’entretien.
Les 10 jours de rétractation
Selon la loi SRU, l’un ou l’autre des contractants a la possibilité de se rétracter pendant cette période de réflexion légale octroyée par la Constitution.
Si vous êtes sûr et ferme dans votre intention, vous pouvez alors prendre rendez-vous chez votre banquier pour finaliser les procédures pour le déblocage du fonds.
La préemption de l’État
Même quand vous vous êtes décidés, et que le propriétaire lui aussi est d’accord pour céder son bien, l’État peut se garder un délai pouvant aller jusqu’à 2 mois pour voir s’il pourrait éventuellement avoir besoin de cette propriété. Dans ce cas, c’est l’État qui l’acquerra au même prix et condition fixés par la lettre de vente. Dans le cas contraire, vous pouvez poursuivre.
Entre temps, revoyez toutes les paperasseries et assurez-vous qu’aucune pièce du dossier ne vous manque. Renégociez les contrats avec la banque, les assurances et les artisans.
Commencez aussi le tour des magasins pour voir les matériaux dont vous pourriez avoir besoin pour les réparations et les rénovations.
La signature de l’acte authentique de vente
Une fois que le fonds est disponible chez votre notaire, celui-ci vous convoquera pour un rendez-vous fixé avec le vendeur et son notaire. Le fonds sera transféré de votre notaire à celui du vendeur.
Mais avant la signature ultime, demandez quand même une dernière visite pour vérifier que tout est conforme. Vérifiez tous les documents de ventes, les diagnostics. Assurez-vous que la maison soit bien vidée. Vidée des meubles oui, mais aussi surtout des éventuels déchets que les anciens propriétaires auraient pu laisser derrière eux. Que le bien soit en bonne qualité, ou tout du moins conforme à l’état des lieux que vous aviez effectué plus tôt.
Si vous êtes satisfait de toutes les vérifications, vous pouvez alors passer à la dernière étape, la signature du contrat de vente authentifié par l’autorité compétente en la matière qui est le notaire.
L’installation
Voilà, vous êtes enfin propriétaire ou copropriétaire de cette maison ou de cet appartement. On vous remet vos clés. Vous aurez désormais à préparer toutes les paperasses pour votre déménagement. Lettre à la commune pour le changement d’adresse, assurance pour vos travaux, crédits d’impôt pour les rénovations, etc. Vous pouvez maintenant commencer les travaux pour faire de votre nouvelle acquisition, votre nouveau point de départ. Cuisine ouverte, cuisine fermée, isolations et volets roulants, c’est vous qui décidez. Vous pouvez également choisir si vous voulez appeler un déménageur pour ramener vos affaires ou si vous allez installer des meubles neufs pour une nouvelle vie dans un nouveau foyer.
Sources :
https://www.youtube.com/watch?v=TccJFe5dkqQ
https://www.youtube.com/watch?v=qw1IpvzT39U
https://fr.wikipedia.org/wiki/Nice
